WORKSHOP: E-LEILÕES BOAS PRÁTICAS PARA GESTORES
DECISÃO DE VENDA
AVALIAÇÃO / DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
IMÓVEIS
✅ ENQUADRAMENTO LEGAL
ARTIGO 812/3.º do CPC
✅ ENQUADRAMENTO LEGAL
ARTIGO 812/3.º do CPC
- O valor base de venda é o maior entre:
- a) Valor Patrimonial Tributário (avaliação inferior a 6 anos)
- b) Valor de mercado
NO PROCESSO DE INSOLVÊNCIA
✅ ENQUADRAMENTO LEGAL
ARTIGO 164.º CIRE
MODALIDADES DA ALIENAÇÃO CIRE
1 - O administrador da insolvência procede à alienação dos bens preferencialmente através de venda em leilão eletrónico, podendo, de forma justificada, optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente.
2 - O credor com garantia real sobre o bem a alienar é sempre ouvido sobre a modalidade da alienação, e informado do valor base fixado ou do preço da alienação projetada a entidade determinada.
ARTIGO 164.º CIRE
MODALIDADES DA ALIENAÇÃO CIRE
1 - O administrador da insolvência procede à alienação dos bens preferencialmente através de venda em leilão eletrónico, podendo, de forma justificada, optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente.
2 - O credor com garantia real sobre o bem a alienar é sempre ouvido sobre a modalidade da alienação, e informado do valor base fixado ou do preço da alienação projetada a entidade determinada.
AVALIAÇÃO / DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
PRÉDIOS RÚSTICOS
✅ ENQUADRAMENTO LEGAL
Artigos 17.º e 18.º do CIMI (Sustenta a fixação do valor tributário):
Métodos de Avaliação
✅ CAPACIDADE CONSTRUTIVA DO PRÉDIO RÚSTICO:
1. O Gestor verifica PDM (se possível online) e o Cadastro (facilita aferição de capacidade construtiva).
2. Audição das partes → Convidar executado / insolvente a apresentar certidão, cfr. n.º3 do artigo 37.º Código do IMI.
3. Sugestão prática: Antecipar este pedido logo após decorrer o prazo de citação / notificação após penhora.
4. Resultado: Decisão mais fundamentada sobre o valor base de venda.
✅ ENQUADRAMENTO LEGAL
Artigos 17.º e 18.º do CIMI (Sustenta a fixação do valor tributário):
Métodos de Avaliação
- Valor patrimonial tributário = rendimento fundiário x fator 20.
- Rendimento fundiário = saldo entre rendimento bruto e encargos de exploração.
✅ CAPACIDADE CONSTRUTIVA DO PRÉDIO RÚSTICO:
1. O Gestor verifica PDM (se possível online) e o Cadastro (facilita aferição de capacidade construtiva).
2. Audição das partes → Convidar executado / insolvente a apresentar certidão, cfr. n.º3 do artigo 37.º Código do IMI.
3. Sugestão prática: Antecipar este pedido logo após decorrer o prazo de citação / notificação após penhora.
4. Resultado: Decisão mais fundamentada sobre o valor base de venda.
EXEMPLO DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO DE VENDA
1. O exequente indicou como valor de mercado o montante de _____________€, não tendo o executado apresentado qualquer oposição ou pronúncia sobre o mesmo. O VPT atual do imóvel é de _____________€.
2. Para a avaliação do imóvel, foram considerados os seguintes critérios:
a. Valor atual da construção em causa;
b. Localização;
c. Composição e tipologia;
d. Áreas totais e úteis do imóvel.
3. Procedeu-se à consulta de anúncios em plataformas de venda de imóveis (vide anexos), tendo-se verificado que os bens ali publicitados se encontram, na sua maioria, remodelados, com cozinhas equipadas, casas-de-banho renovadas, pintura interior recente, entre outras benfeitorias, circunstâncias que não se verificam in casu, tendo-se apurado que o preço médio m2 é _____________€.
4. Foi realizado auto de constatação do estado de conservação do imóvel, em ____/____/______, permitindo apurar de forma objetiva as condições reais do imóvel.
1. Fatores majorativos: __________________________
2. Fatores depreciativos: __________________________
5. Atento o exposto, fixa-se o valor de mercado do imóvel em _____________€, nos termos do critério objetivo previsto na alínea b) do n.º 3 do artigo 812.º do Código de Processo Civil.
6. Da presente decisão cabe reclamação a apresentar por requerimento dirigido ao Juiz do processo, no prazo de 10 dias úteis a contar da notificação desta decisão.
2. Para a avaliação do imóvel, foram considerados os seguintes critérios:
a. Valor atual da construção em causa;
b. Localização;
c. Composição e tipologia;
d. Áreas totais e úteis do imóvel.
3. Procedeu-se à consulta de anúncios em plataformas de venda de imóveis (vide anexos), tendo-se verificado que os bens ali publicitados se encontram, na sua maioria, remodelados, com cozinhas equipadas, casas-de-banho renovadas, pintura interior recente, entre outras benfeitorias, circunstâncias que não se verificam in casu, tendo-se apurado que o preço médio m2 é _____________€.
4. Foi realizado auto de constatação do estado de conservação do imóvel, em ____/____/______, permitindo apurar de forma objetiva as condições reais do imóvel.
1. Fatores majorativos: __________________________
2. Fatores depreciativos: __________________________
5. Atento o exposto, fixa-se o valor de mercado do imóvel em _____________€, nos termos do critério objetivo previsto na alínea b) do n.º 3 do artigo 812.º do Código de Processo Civil.
6. Da presente decisão cabe reclamação a apresentar por requerimento dirigido ao Juiz do processo, no prazo de 10 dias úteis a contar da notificação desta decisão.
FATORES MAJORATIVOS
FATORES DEPRECIATIVOS
- Localização privilegiada
- Boa exposição solar / vista mar
- Potencial construtivo (capacidade de edificar)
- Equipamentos (piscina, aquecimento central, ar condicionado)
- Estado de conservação excelente.
FATORES DEPRECIATIVOS
- Localização isolada ou com difícil acesso
- Necessidade de obras de recuperação ou reabilitação
- Patologias visíveis (humidades, fissuras, infiltrações)
- Ausência de licenças (construção, utilização)
- Existência de ónus e limitações (que não são caducam com a venda)
Venda Conjunta
PLATAFORMA E-LEILOES.PT
Penhora em caso de comunhão ou compropriedade
Artigo 743.º CPC
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4 do artigo 781.º, na execução movida apenas contra algum ou alguns dos contitulares de património autónomo ou bem indiviso, não podem ser penhorados os bens compreendidos no património comum ou uma fração de qualquer deles, nem uma parte especificada do bem indiviso.
2 - Quando, em execuções diversas, sejam penhorados todos os quinhões no património autónomo ou todos os direitos sobre o bem indiviso, realiza-se uma única venda, no âmbito do processo em que se tenha efetuado a primeira penhora, com posterior divisão do produto obtido.
Artigo 743.º CPC
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4 do artigo 781.º, na execução movida apenas contra algum ou alguns dos contitulares de património autónomo ou bem indiviso, não podem ser penhorados os bens compreendidos no património comum ou uma fração de qualquer deles, nem uma parte especificada do bem indiviso.
2 - Quando, em execuções diversas, sejam penhorados todos os quinhões no património autónomo ou todos os direitos sobre o bem indiviso, realiza-se uma única venda, no âmbito do processo em que se tenha efetuado a primeira penhora, com posterior divisão do produto obtido.
VENDA CONJUNTA – Critério Obrigatório
✅ Regra: a venda conjunta é considerada um critério obrigatório.
- Se não for promovida a venda conjunta, deve-se justificar o motivo à plataforma e-leiloes.pt.
Por ex.
- Não está aprendida ou penhorada a outra parte do direito.
- Está aprendida ou penhorada a outra parte do direito mas o processo em causa não está em condições para que seja promovida a venda conjunta.
✅ Regra: a venda conjunta é considerada um critério obrigatório.
- Se não for promovida a venda conjunta, deve-se justificar o motivo à plataforma e-leiloes.pt.
Por ex.
- Não está aprendida ou penhorada a outra parte do direito.
- Está aprendida ou penhorada a outra parte do direito mas o processo em causa não está em condições para que seja promovida a venda conjunta.
VENDA DE IMÓVEIS
CHECK-LIST DO GESTOR
Preparação da Venda:
1. Fotografias
2. Nome do Executado
3. NIF do Executado
4. Código Postal
5. Morada Integral
6. Artigo Matricial
7. Valor Patrimonial Tributário
8. Caderneta(s) Predial(is)
9. Registo Predial
10. Fiel Depositário
11. Responsável por Mostrar o Bem
12. Regime de Visitas ao Bem
13. Telefone e/ou E-mail do Responsável por Mostrar o Bem
14. Ónus ou Limitações
15. IVA (Incide ou não)
16. Nome e NIF da Entidade à qual é emitida a Fatura/Recibo
17. Licença de Utilização / Habitabilidade
18. Plantas ou Projetos
1. Fotografias
2. Nome do Executado
3. NIF do Executado
4. Código Postal
5. Morada Integral
6. Artigo Matricial
7. Valor Patrimonial Tributário
8. Caderneta(s) Predial(is)
9. Registo Predial
10. Fiel Depositário
11. Responsável por Mostrar o Bem
12. Regime de Visitas ao Bem
13. Telefone e/ou E-mail do Responsável por Mostrar o Bem
14. Ónus ou Limitações
15. IVA (Incide ou não)
16. Nome e NIF da Entidade à qual é emitida a Fatura/Recibo
17. Licença de Utilização / Habitabilidade
18. Plantas ou Projetos
📷 FOTOGRAFIAS
✅ Obrigatoriedade:
- Fotografias do exterior são obrigatórias
- Devem ser carregadas individualmente
- Evitar ficheiros com várias fotos agrupadas
- Redimensionar se necessário para manter separação
- Omitir: matrículas, rostos, fotos pessoais, quadros, molduras, identificação de estabelecimentos
- Proibido usar fotos de plataformas externas
- Exceto se houver autorização expressa do titular
CASOS REAIS
- As fotografias mostram pessoas
|
|
- A fotografia evidencia rostos.
- Fotografia sem qualidade.
- Fotografia com orientação errada.
- Fotografia de suporte informático de terceiros.
- Informação divergente quanto à tipologia
📄 DOCUMENTOS
Documentos obrigatórios:
1 - Caderneta Predial
» Validade inferior a 2 meses
2 - CERTIDÃO / Descrição Predial
» Genérica (Prédio-mãe)
» Subordinada (Fração)
Validade inferior a 2 meses
3 - Contrato de Arrendamento
» Omitir dados pessoais dos intervenientes
4 - IMPOSTO DE SELO (SUCESSÓRIO)
» Nos casos de venda do Quinhão Hereditário
» Validade inferior a 2 meses
2 - CERTIDÃO / Descrição Predial
» Genérica (Prédio-mãe)
» Subordinada (Fração)
Validade inferior a 2 meses
3 - Contrato de Arrendamento
» Omitir dados pessoais dos intervenientes
4 - IMPOSTO DE SELO (SUCESSÓRIO)
» Nos casos de venda do Quinhão Hereditário
Documentos valorativos:
1 - Licença de utilização / habitabilidade
2 - Certificado Energético
3 - Plantas
2 - Certificado Energético
3 - Plantas
NOTAS:
➤ Deve ser junto o comprovativo de apreensão do bem que está a ser vendido e
não o acesso a uma pasta do Google Drive ou outra forma de partilha.
➤ Existem casos em que é partilhada uma pasta com todos os documentos do processo e a administração da plataforma terá de procurar o auto de apreensão daquele bem concreto.
BONS EXEMPLOS:
📍 LOCALIZAÇÃO
» Existindo várias moradas da caderneta e descrição predial, deve ser indicada a morada exata com o respectivo número de polícia e localidade.
» Quando é efetuado o auto de constatação existe a indicação precisa do número de porta. Deve constar essa indicação no anúncio e não todos os números que constam na CRP ou CPU.
❌ INCORRETO:
» Existindo várias moradas da caderneta e descrição predial, deve ser indicada a morada exata com o respectivo número de polícia e localidade.
» Quando é efetuado o auto de constatação existe a indicação precisa do número de porta. Deve constar essa indicação no anúncio e não todos os números que constam na CRP ou CPU.
❌ INCORRETO:
➤ Deve existir correspondência da documentação anexa com a informação do anúncio e, sendo o caso, ser informado que a tipologia corresponde ao número de quartos.
📐 ÁREA
- Deve ser indicada em metros quadrados (m2) e não em hectares (ha) como frequentemente ocorre nos prédios rústicos.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
- Não existindo fotografias do interior, o gestor deve fazer referência ao estado de conservação do bem atento o regime dos art.º 756º, 757º,761º, quanto ao fiel depositário e cumprimento dos seus deveres.
💰 VALOR BASE
- O VPT não pode ser superior ao valor base de venda, salvo se houver despacho judicial que o autorize, ex vide art.º 812 CPC.
- Deve ser indicada em metros quadrados (m2) e não em hectares (ha) como frequentemente ocorre nos prédios rústicos.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
- Não existindo fotografias do interior, o gestor deve fazer referência ao estado de conservação do bem atento o regime dos art.º 756º, 757º,761º, quanto ao fiel depositário e cumprimento dos seus deveres.
💰 VALOR BASE
- O VPT não pode ser superior ao valor base de venda, salvo se houver despacho judicial que o autorize, ex vide art.º 812 CPC.
CASOS REAIS
- Não foram indicadas as áreas.
- A áreas foram indicadas em ha (hectares) ao invés de em m2 (metros quadrados).
AUTO DE CONSTATAÇÃO DO IMÓVEL
Elementos importantes que devem ser recolhidos:
O LEILÃO DE UM IMÓVEL DEVE SER ANUNCIADO:
1. De acordo com a descrição e cadernetas prediais;
2. Numa perspetiva de venda comercial;
3. Indicando as características diferenciadoras do imóvel que potenciam a sua venda.
REFERÊNCIA ÀS SUAS PATOLOGIAS:
Exemplos:
1. De acordo com a descrição e cadernetas prediais;
2. Numa perspetiva de venda comercial;
3. Indicando as características diferenciadoras do imóvel que potenciam a sua venda.
REFERÊNCIA ÀS SUAS PATOLOGIAS:
Exemplos:
- Manchas nos tectos / paredes
- Sistema elétrico deficitário
- Vidros partidos
- Estores danificados
- Loiças de casa-de-banho foram retiradas
- Móveis de cozinha em mau estado
📑 ARRENDAMENTO OU OUTROS DOCUMENTOS
➤ Deve ser omitida a identificação das partes e demais dados pessoais, incluindo as assinaturas.
➤ A referência há existência de contrato de arrendamento deve ser feita no campo “Ónus e Limitações” ao invés de no campo “Observações”.
➤ É essencial que se indique o valor mensal da renda e duração do contrato de arrendamento.
➤ Inexistindo contrato escrito é imperativo que o arrendatário declare expressamente qual a data de início do contrato, relevante para aferir se este é ou não oponível ao adquirente.
➤ Deve ser omitida a identificação das partes e demais dados pessoais, incluindo as assinaturas.
➤ A referência há existência de contrato de arrendamento deve ser feita no campo “Ónus e Limitações” ao invés de no campo “Observações”.
➤ É essencial que se indique o valor mensal da renda e duração do contrato de arrendamento.
➤ Inexistindo contrato escrito é imperativo que o arrendatário declare expressamente qual a data de início do contrato, relevante para aferir se este é ou não oponível ao adquirente.
- A informação do contrato de arrendamento foi inserida em “Observações” ao invés do campo “Ónus e limitações”
ÓNUS E LIMITAÇÕES
- Só devem ser inseridos neste campo os ónus e limitações que não caducam com a venda.
TERRENO RÚSTICO OU URBANO COM BENFEITORIA
- No "Título" do anúncio e no campo "Observações" deve ser feita menção da benfeitoria (prédio implantado) e respetiva situação legal administrativa (existência ou inexistência de licenças administrativas).
- Só devem ser inseridos neste campo os ónus e limitações que não caducam com a venda.
TERRENO RÚSTICO OU URBANO COM BENFEITORIA
- No "Título" do anúncio e no campo "Observações" deve ser feita menção da benfeitoria (prédio implantado) e respetiva situação legal administrativa (existência ou inexistência de licenças administrativas).
👤 FIEL DEPOSITÁRIO
- É obrigatória a indicação do local e hora que os bens podem ser vistos e os contactos do fiel depositário (telefone e email).
- A dispensa da indicação dos contactos do fiel depositário carece de Despacho Judicial que o autorize.
- Quando o contacto para visitas é de uma empresa (por ex. LeiloXPTO), deve ser indicada a pessoa (singular) responsável.
❌ INCORRETO:
CASOS REAIS
- Dados de contacto do fiel depositário inserido no campo “Observações”
VISITA COM MARCAÇÃO ONLINE (EM PROCESSO DE IMPLEMENTAÇÃO)
➤ ÓTICA DO GESTOR
➤ ÓTICA DO UTILZADOR
📝 REQUERIMENTO DE ADJUDICAÇÃO
- No campo "Valor", o proposto pelo exequente; e selecionar a opção "Publicidade de Requerimento de Adjudicação” – os três valores (abertura, mínimo e base) passam a ser iguais.
- No campo "Valor", o proposto pelo exequente; e selecionar a opção "Publicidade de Requerimento de Adjudicação” – os três valores (abertura, mínimo e base) passam a ser iguais.
VENDA DE VEÍCULOS
📷 FOTOGRAFIAS
- Devem ter visível a matricula do veículo a vender
📄 DOCUMENTOS
- Consulta ao Registo Automóvel
🗓 VALIDADE DOS DOCUMENTOS
- Data de emissão preferencialmente inferior a 60 dias
- Devem ter visível a matricula do veículo a vender
📄 DOCUMENTOS
- Consulta ao Registo Automóvel
🗓 VALIDADE DOS DOCUMENTOS
- Data de emissão preferencialmente inferior a 60 dias
AUTO DE CONSTATAÇÃO DO VEÍCULO
☐ Procedi à imobilização através da aposição de selo de penhora, aprovado pela Portaria n.º282/2013 de 29 de agosto. --------------------------------------------------------
☐ Foram apreendidos os documentos do veículo – Livrete e título de propriedade / Documento Único Automóvel. ----------------------------------------------------------------
☐ O veículo regista _____________ Km/ Horas. ---------------------------------------------------------
☐ O veículo foi entregue a ______________________________________, residente em _______.
☐ Observações quanto ao estado do veículo apreendido: _____________________________.
☐ Foram apreendidos os documentos do veículo – Livrete e título de propriedade / Documento Único Automóvel. ----------------------------------------------------------------
☐ O veículo regista _____________ Km/ Horas. ---------------------------------------------------------
☐ O veículo foi entregue a ______________________________________, residente em _______.
☐ Observações quanto ao estado do veículo apreendido: _____________________________.
CASOS REAIS
- Veículo sem consulta ao registo automóvel (muito frequente!)
- Editar matrículas que não interessam à venda (demais veículos).
BENS MÓVEIS / EQUIPAMENTOS
📷 FOTOGRAFIAS
- Se se tratar de venda em lote deve conter uma fotografia de cada um dos bens.
- Se se tratar de venda em lote deve conter uma fotografia de cada um dos bens.
VENDA DE DIREITOS
USUFRUTO
CATEGORIA CORRETA:
- Inserir o bem na categoria “Imóveis”, seguindo as mesmas regras aplicáveis aos bens imóveis.
IDENTIFICAÇÃO DO USUFRUTUÁRIO:
- Deve ser indicada a data de nascimento do usufrutuário no anúncio.
CÁLCULO DO VALOR:
- O valor do usufruto deve ser calculado nos termos do artigo 13.º do CIMT (Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
- Inserir o bem na categoria “Imóveis”, seguindo as mesmas regras aplicáveis aos bens imóveis.
IDENTIFICAÇÃO DO USUFRUTUÁRIO:
- Deve ser indicada a data de nascimento do usufrutuário no anúncio.
CÁLCULO DO VALOR:
- O valor do usufruto deve ser calculado nos termos do artigo 13.º do CIMT (Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
CASOS REAIS
- Usufruto no tipo “Direito”
VENDA DE DIREITOS
MEAÇÃO CONJUGAL
PREENCHIMENTO DO ANÚNCIO:
Categoria correta:
➤ Deve ser inserido na categoria Direitos”.
Campos “Título” e “Descrição” do anúncio:
➤ Referir apenas o direito penhorado / apreendido, ou seja, “direito à meação”.
Campo “Observações”:
➤ Indicar os bens que previsivelmente integram o património comum, mencionando de forma clara que se trata de uma presunção.
➤ O anúncio não pode sugerir que se está a vender qualquer bem específico, mas apenas o direito do executado sobre o património comum.
NATUREZA DO DIREITO:
A meação representa o direito do executado sobre o património comum do casal.
➤ O direito à meação deve ser vendido como um todo, num único anúncio, independentemente da quantidade de bens que integrem o património conjugal.
Categoria correta:
➤ Deve ser inserido na categoria Direitos”.
Campos “Título” e “Descrição” do anúncio:
➤ Referir apenas o direito penhorado / apreendido, ou seja, “direito à meação”.
Campo “Observações”:
➤ Indicar os bens que previsivelmente integram o património comum, mencionando de forma clara que se trata de uma presunção.
➤ O anúncio não pode sugerir que se está a vender qualquer bem específico, mas apenas o direito do executado sobre o património comum.
NATUREZA DO DIREITO:
A meação representa o direito do executado sobre o património comum do casal.
➤ O direito à meação deve ser vendido como um todo, num único anúncio, independentemente da quantidade de bens que integrem o património conjugal.
INSERÇÃO DO LEILÃO
QUINHÃO HEREDITÁRIO
• Categoria: “Direitos”
• Campo “Título” e “Descrição”.
➤ Indicar apenas o direito penhorado – direito ao quinhão hereditário.
✔️ EXEMPLO DE DESCRIÇÃO:
“Quinhão hereditário que o executado [Nome] detém na herança aberta por óbito de [Nome do autor da herança], com o NIF [NIF da herança]”
“Desconhece-se se a herança tem passivo.”
• Documentos a anexar para a administração da plataforma e-leiloes.pt:
➤ Decisão de venda, com a declaração de co-herdeiro, se a venda ocorrer nos termos do art.º 781.º do CPC ou declaração do AE ou AJ do processo onde se encontra penhorado ou apreendido a outra parte do património (quinhão) com a autorização da venda da totalidade do bem.
• Documentos a anexar para a administração da plataforma e-leiloes.pt:
➤ Decisão de venda, com a declaração de co-herdeiro, se a venda ocorrer nos termos do art.º 781.º do CPC ou declaração do AE ou AJ do processo onde se encontra penhorado ou apreendido a outra parte do património (quinhão) com a autorização da venda da totalidade do bem.
• CAMPO “OBSERVAÇÕES”:
➤ Devem ser mencionados os bens que previsivelmente compõem a herança, indicando de forma expressa que essa previsão não garante a sua efetiva atribuição ao executado.
➤ Referir se foram notificados todos os Herdeiros para que os interessados possam ter conhecimento de eventual ação de preferência no futuro.
• DOCUMENTOS ANEXOS (PÚBLICO):
➤ Deve ser junta a declaração de Imposto se Selo / Sucessório com a relação de bens (omitindo a identificação dos co-herdeiros e demais dados pessoais).
• DOCUMENTOS ANEXOS (PÚBLICO):
➤ Deve ser junta a declaração de Imposto se Selo / Sucessório com a relação de bens (omitindo a identificação dos co-herdeiros e demais dados pessoais).
• NOTAS IMPORTANTES:
1. Devem ser mencionados os bens que previsivelmente compõem a herança.
2. O gestor (AJ ou AE) não apreende bens específicos da herança, mas apenas o direito do executado.
3. Em sede de partilha, os bens inicialmente identificados podem não ser atribuídos ao executado ou até já terem sido partilhados.
4. Quando a herança integra imóveis é facultativo mas aconselhável a junção da CRP, CPU e das respetivas fotografias dos imóveis, porque potenciam a venda do quinhão hereditário.
• NOTAS IMPORTANTES:
1. Devem ser mencionados os bens que previsivelmente compõem a herança.
2. O gestor (AJ ou AE) não apreende bens específicos da herança, mas apenas o direito do executado.
3. Em sede de partilha, os bens inicialmente identificados podem não ser atribuídos ao executado ou até já terem sido partilhados.
4. Quando a herança integra imóveis é facultativo mas aconselhável a junção da CRP, CPU e das respetivas fotografias dos imóveis, porque potenciam a venda do quinhão hereditário.
CASOS REAIS
- Não está a ser vendido um bem concreto.
VENDA DE DIREITOS
QUOTA SOCIETÁRIA
DOCUMENTAÇÃO OBRIGATÓRIA:
➤ Deve ser anexada a consulta ao registo comercial.
➤ Omitir dados pessoais de sócios ou gerentes que sejam pessoas singulares, bem como os do executado (ex.: identificação do cônjuge, regime de casamento e domicílio).
➤ Se a sociedade for estrangeira, anexar a certidão comercial emitida no país de origem.
➤ Deve ser anexada a consulta ao registo comercial.
➤ Omitir dados pessoais de sócios ou gerentes que sejam pessoas singulares, bem como os do executado (ex.: identificação do cônjuge, regime de casamento e domicílio).
➤ Se a sociedade for estrangeira, anexar a certidão comercial emitida no país de origem.
PREENCHIMENTO DO ANÚNCIO:
Campo “Descrição”:
➤ Indicar o valor nominal da quota e o NIPC da sociedade.
MARCA / PATENTE / DOMÍNIO DE INTERNET
DOCUMENTAÇÃO OBRIGATÓRIA:
- É necessário anexar o documento de registo da apreensão / penhora realizada.
- É necessário anexar o documento de registo da apreensão / penhora realizada.
VENDA EM PROCESSOS DECLARATIVOS
(Processos de Inventário, Partilha ou de Divisão de Coisa Comum)
Exercício das Funções de Encarregado de Venda pelo Agente de Execução
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES:
➤ Inserir os nomes e NIF´s dos Requerentes, Requeridos e/ou Interessados, utilizando o atributo específico da plataforma para cada um.
REGIME DE PUBLICITAÇÃO DOS BENS:
➤ Observar o regime aplicável à divulgação dos bens na plataforma e-leiloes.pt, salvo instruções em contrário no processo.
➤ Deve ser anexada a prova da nomeação como Encarregado de Venda ou a notificação da secretaria, em “Documentos para a Administração da Plataforma”.
CAMPO “OBSERVAÇÕES”:
➤ Indicar expressamente o tipo de processo (ex: inventário, partilha, divisão de coisa comum, etc.).
➤ Inserir os nomes e NIF´s dos Requerentes, Requeridos e/ou Interessados, utilizando o atributo específico da plataforma para cada um.
REGIME DE PUBLICITAÇÃO DOS BENS:
➤ Observar o regime aplicável à divulgação dos bens na plataforma e-leiloes.pt, salvo instruções em contrário no processo.
➤ Deve ser anexada a prova da nomeação como Encarregado de Venda ou a notificação da secretaria, em “Documentos para a Administração da Plataforma”.
CAMPO “OBSERVAÇÕES”:
➤ Indicar expressamente o tipo de processo (ex: inventário, partilha, divisão de coisa comum, etc.).
CASOS REAIS
- Em processo declarativo deve indicar o atributo “requerente/requerido/interessado”
ASPETOS A MELHORAR NA INSERÇÃO DOS LEILÕES
Exemplos Concretos
📝 TÍTULO DO ANÚNCIO
Evitar “Títulos” confusos
❌ Mau exemplo:
"Andar de Moradia 1/2 (metade) de fração - Lugar da Fonte - Gandra – Esposende“
✅ Melhor alternativa:
“1/2 (Metade) indivisa da fração autónoma designada por Andar de Moradia, sita em Gandra, Esposende"
🏠 ARRENDAMENTO
A existência de contrato de arrendamento deve ser mencionada no campo:
👉 “Ónus e Limitações”
❌ NÃO no campo “Observações”.
NÚMERO DA PORTA
Quando é efetuado o auto de constatação, é possível obter o número de porta exato.
➤ Deve constar no anúncio apenas o número de polícia efetivamente apurado,
❌ não todos os números presentes na CRP ou CPU.
📌 Nota:
- Sugere-se a indicação das coordenadas geográficas no campo “Descrição”, sobretudo nos casos de venda de prédios urbanos sem número de polícia ou de prédios rústicos.
🧾 DESCRIÇÃO DO BEM
- Evitar descrições técnicas ou complexas quando se pode simplificar.
❌ Exemplo Confuso:
"Venda em conjunto da nua propriedade e do direito ao usufruto da Fração B do prédio...“
✅ Melhor alternativa:
"Venda da Fração B do prédio (…)
➡ Justificação: Para o cidadão comum se a descrição for confusa vai gerar dúvidas, o que leva ao aumento de chamadas telefónicas, emails, etc.
Evitar “Títulos” confusos
❌ Mau exemplo:
"Andar de Moradia 1/2 (metade) de fração - Lugar da Fonte - Gandra – Esposende“
✅ Melhor alternativa:
“1/2 (Metade) indivisa da fração autónoma designada por Andar de Moradia, sita em Gandra, Esposende"
🏠 ARRENDAMENTO
A existência de contrato de arrendamento deve ser mencionada no campo:
👉 “Ónus e Limitações”
❌ NÃO no campo “Observações”.
NÚMERO DA PORTA
Quando é efetuado o auto de constatação, é possível obter o número de porta exato.
➤ Deve constar no anúncio apenas o número de polícia efetivamente apurado,
❌ não todos os números presentes na CRP ou CPU.
📌 Nota:
- Sugere-se a indicação das coordenadas geográficas no campo “Descrição”, sobretudo nos casos de venda de prédios urbanos sem número de polícia ou de prédios rústicos.
🧾 DESCRIÇÃO DO BEM
- Evitar descrições técnicas ou complexas quando se pode simplificar.
❌ Exemplo Confuso:
"Venda em conjunto da nua propriedade e do direito ao usufruto da Fração B do prédio...“
✅ Melhor alternativa:
"Venda da Fração B do prédio (…)
➡ Justificação: Para o cidadão comum se a descrição for confusa vai gerar dúvidas, o que leva ao aumento de chamadas telefónicas, emails, etc.
👤 FIEL DEPOSITÁRIO
EXEMPLO DE TEXTO PARA O CAMPO “OBSERVAÇÕES”
- É da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se se o mesmo corresponde às suas expectativas e se se encontra nas condições pretendidas. Deverá igualmente ter em consideração que, atendendo às especificidades da venda e ao facto de o bem não ser entregue no momento da adjudicação, o mesmo poderá sofrer deteriorações ou alterações cuja responsabilidade apenas será imputável ao fiel depositário
- Deverão ainda os interessados antes de efetuarem quaisquer propostas, consultar as regras de funcionamento e as FAQ constantes no site www.e-leiloes.pt e/ou aconselhar-se junto de um Solicitador ou Advogado.
- Deverão ainda os interessados antes de efetuarem quaisquer propostas, consultar as regras de funcionamento e as FAQ constantes no site www.e-leiloes.pt e/ou aconselhar-se junto de um Solicitador ou Advogado.
NOTIFICAÇÃO DO SEGUNDO MELHOR PROPONENTE
ART.º 825, n.º1, a) CPC
Exemplo de notificação de todos os proponentes após lançamento da venda por negociação particular
ART.º 825, n.º1, b) CPC
EMISSÃO DO TÍTULO DE TRANSMISSÃO ATRAVÉS DA PLATAFORMA E-LEILOES.PT
OSAE 360º
https://manuais.osae.pt/osae-360---iacutendice.html
VISITA VIRTUAL - https://360.osae.pt/?ref=360P00960
ARTIGO 817.º / 2 CPC OUTRAS FORMAS DE PUBLICIDADE DE VENDA
