Penhora e venda executiva de imóvel integrado em empreendimento turístico
07/06/2017
Nas zonas balneares, muito particularmente na zona do Algarve, é habitual a concretização de penhora de frações autónomas integradas em empreendimentos turísticos. Não nos referimos à penhora de direito real de habitação periódica, que tem uma disciplina diversa da que aqui se pretende abordar[1].
Também é vulgar (podemos até dizer que é imperativo) que seja presente um contrato de exploração turística, celebrado entre o executado e a entidade que explora/administra o empreendimento. Através deste contrato, o proprietário transfere para a administração do empreendimento a responsabilidade de explorar o imóvel, contra o pagamento de uma “renda” periódica ou participação nos resultados da exploração.
As dúvidas que nos foram colocadas prendem-se com os efeitos na venda executiva quando temos um imóvel integrado num empreendimento turístico:
- Quando o imóvel está integrado num empreendimento turístico deve o agente de execução fazer verter essa informação no anúncio de venda?
- Encontrando-se registado na conservatória o título constitutivo, será fundamento de anulação da venda não ter vertido tal advertência/informação na publicidade da venda?
- A existir um contrato de exploração turística, este é oponível aos adquirentes na venda executiva?
- Deve o agente de execução, no anúncio da venda, especificar que existe um contrato de exploração turística?
- Quem deve ser constituído fiel depositário da fração penhorada? A entidade que explora o empreendimento?
[1] O regime jurídico da habitação periódica é regulado pelo DL n.º 275/93, de 05 de Agosto.
Empreendimentos turísticos
Os empreendimentos turísticos encontram-se regulados pela Lei 39/2008 de 7 de março[1] (versão consolidada pode ser consulta em https://goo.gl/cK6lYY.) importando aqui centrar a atenção nas disposições contidas no capitulo VIII sob a epígrafe “Propriedade plural em empreendimentos turísticos” (artigo 52º e seguintes).
Como referem Fernanda Paula Abreu Oliveira e Abílio Vassalo Abreu[2], a propriedade plural em empreendimento turístico “é um direito real complexo ou, mais rigorosamente, um direito real composto que consubstancia um subtipo de direito de propriedade”.
A regime legal não só limita de forma significativa o direito de propriedade, como impõe ao proprietário do imóvel um conjunto de obrigações pouco habituais. Esta panóplia de limites e obrigações deve ser seriamente ponderada pelo eventual interessado na compra, sob pena de vir a encontrar sérios dissabores, muito particularmente no que tange aos custos fixos associados, sobre os quais não tem, em termos práticos, qualquer controlo[3].
Passamos então a assinar algumas das particularidades deste regime legal:
Este acórdão determinou, em suma, a nulidade do contrato de venda por não terem sido cumpridas as formalidades previstas nos nº 6 e nº 7 do artigo 54º (registo prévio do título constitutivo e junção deste ao contrato de venda).
Acabou, no entanto, por não se pronunciar sobre uma matéria de magistral importância e que se prende com a inoponibilidade da constituição do empreendimento turístico por não se encontrar previamente registado, sendo certo que este tema não foi abordado pelo simples facto de não ter sido alegado em primeira instância.
A especificidade deste tipo de aquisição é de tal ordem, que a Diretiva 2008/122/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de janeiro de 2009 impôs aos Estados membros a criação de legislação de proteção ao consumidor. O despacho conjunto do Ministério da Economia e Justiça nº 12878/2013 de 9/10[5] aprovou o “Formulário normalizado de informação pré-contratual nos contratos de aquisição do direito de habitação turística”. A necessidade de proteção do consumidor não resulta unicamente da habitual agressividade de quem comercializa este tipo de produto, mas também pelo facto de se tratar de um produto complexo.
[1] Alterado pelo/a Decreto-Lei n.º 128/2014 - Diário da República n.º 166/2014, Série I de 2014-08-29, em vigor a partir de 2014-11-27
Alterado pelo/a Declaração de Retificação n.º 19/2014 - Diário da República n.º 58/2014, Série I de 2014-03-24, em vigor a partir de 2014-01-28
Alterado pelo/a Decreto-Lei n.º 15/2014 - Diário da República n.º 16/2014, Série I de 2014-01-23, em vigor a partir de 2014-01-28
Alterado pelo/a Artigo 4.º do/a Decreto-Lei n.º 228/2009 - Diário da República n.º 178/2009, Série I de 2009-09-14, em vigor a partir de 2009-09-15
Alterado pelo/a Declaração de Retificação n.º 25/2008 - Diário da República n.º 87/2008, Série I de 2008-05-06, em vigor a partir de 2008-04-06
[2] Autor, A. A. (2014). Instalação de Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural: Quid Est”. Edições Almedina SA
[3] Neste tipo de empreendimentos é habitual que a empresa responsável pela administração detenha, direta ou indiretamente, a maioria do capital, pelo que o poder de decidir é quase ilimitado.
[4] Dispõe por sua vez a alínea z) do nº1 do Código do Registo Predial que está sujeito a registo “O título constitutivo do empreendimento turístico e suas alterações. “
[5] https://dre.pt/application/dir/pdf2sdip/2013/10/195000000/3066730672.pdf
Como referem Fernanda Paula Abreu Oliveira e Abílio Vassalo Abreu[2], a propriedade plural em empreendimento turístico “é um direito real complexo ou, mais rigorosamente, um direito real composto que consubstancia um subtipo de direito de propriedade”.
A regime legal não só limita de forma significativa o direito de propriedade, como impõe ao proprietário do imóvel um conjunto de obrigações pouco habituais. Esta panóplia de limites e obrigações deve ser seriamente ponderada pelo eventual interessado na compra, sob pena de vir a encontrar sérios dissabores, muito particularmente no que tange aos custos fixos associados, sobre os quais não tem, em termos práticos, qualquer controlo[3].
Passamos então a assinar algumas das particularidades deste regime legal:
- “os empreendimentos turísticos em propriedade plural regem-se por um título constitutivo” (artigo 55º)
- O título constitutivo é “registado nos serviços do registo predial previamente à celebração de qualquer contrato de transmissão ou contrato-promessa de transmissão dos lotes ou frações autónomas”. (artigo 55º)[4]
- Deve fazer parte integrante dos contratos-promessa de transmissão, bem como dos contratos de transmissão de propriedade de lotes ou frações autónomas que integrem o empreendimento turístico em propriedade plural, uma cópia simples do título constitutivo devidamente registado, cópia simples do título referido no n.º 3 do artigo 45.º, bem como a indicação do valor da prestação periódica devida pelo titular daqueles lotes ou frações autónomas no primeiro ano, nos termos do título constitutivo, sob pena de nulidade do contrato. (nº 7 do artigo 54º)
- O proprietário está obrigado a pagar à entidade administradora do empreendimento a prestação periódica fixada de acordo com o critério determinado no título constitutivo (nº 1 do artigo 56º) e impende sobre este um conjunto de deveres que vêm plasmados no artigo 57º.
- A entidades exploradora “deve obter de todos os proprietários um título jurídico que a habilite à exploração da totalidade das unidades de alojamento” (artigo 45º)
- Os proprietários não podem explorar “diretamente” nem podem celebrar contratos que comprometam o uso turístico, “designadamente, contratos de arrendamento ou constituição de direitos de uso e habitação” (nº 6 do artigo 45º).
- O adquirente do direito sobre lote ou de fração autónoma em empreendimento turístico, com base no qual tenha sido conferido à entidade exploradora do empreendimento o título referido no n.º 3 do artigo 45.º, sucede nos direitos e obrigações do transmitente daquele direito perante a entidade exploradora (nº 8 do artigo 54º)
- Os créditos resultantes da realização de obras e os créditos “relativos a prestações periódicas”, bem como aos respetivos juros moratórios, gozam do privilégio creditório imobiliário sobre o respetivo lote ou fração, graduado após os mencionados nos artigos 746.º e 748.º do Código Civil e os previstos em legislação especial ( nº 4 do artigo 57º e o nº 8 do artigo 56º):
- A entidade exploradora do empreendimento deve ter acesso às unidades de alojamento do empreendimento, a fim de proceder à respetiva exploração turística, prestar os serviços de utilização comum e outros previstos no título constitutivo, proceder às vistorias convenientes para efeitos de conservação ou de executar obras de conservação ou reposição (nº 3 do artigo 57º).
Este acórdão determinou, em suma, a nulidade do contrato de venda por não terem sido cumpridas as formalidades previstas nos nº 6 e nº 7 do artigo 54º (registo prévio do título constitutivo e junção deste ao contrato de venda).
Acabou, no entanto, por não se pronunciar sobre uma matéria de magistral importância e que se prende com a inoponibilidade da constituição do empreendimento turístico por não se encontrar previamente registado, sendo certo que este tema não foi abordado pelo simples facto de não ter sido alegado em primeira instância.
A especificidade deste tipo de aquisição é de tal ordem, que a Diretiva 2008/122/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de janeiro de 2009 impôs aos Estados membros a criação de legislação de proteção ao consumidor. O despacho conjunto do Ministério da Economia e Justiça nº 12878/2013 de 9/10[5] aprovou o “Formulário normalizado de informação pré-contratual nos contratos de aquisição do direito de habitação turística”. A necessidade de proteção do consumidor não resulta unicamente da habitual agressividade de quem comercializa este tipo de produto, mas também pelo facto de se tratar de um produto complexo.
[1] Alterado pelo/a Decreto-Lei n.º 128/2014 - Diário da República n.º 166/2014, Série I de 2014-08-29, em vigor a partir de 2014-11-27
Alterado pelo/a Declaração de Retificação n.º 19/2014 - Diário da República n.º 58/2014, Série I de 2014-03-24, em vigor a partir de 2014-01-28
Alterado pelo/a Decreto-Lei n.º 15/2014 - Diário da República n.º 16/2014, Série I de 2014-01-23, em vigor a partir de 2014-01-28
Alterado pelo/a Artigo 4.º do/a Decreto-Lei n.º 228/2009 - Diário da República n.º 178/2009, Série I de 2009-09-14, em vigor a partir de 2009-09-15
Alterado pelo/a Declaração de Retificação n.º 25/2008 - Diário da República n.º 87/2008, Série I de 2008-05-06, em vigor a partir de 2008-04-06
[2] Autor, A. A. (2014). Instalação de Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural: Quid Est”. Edições Almedina SA
[3] Neste tipo de empreendimentos é habitual que a empresa responsável pela administração detenha, direta ou indiretamente, a maioria do capital, pelo que o poder de decidir é quase ilimitado.
[4] Dispõe por sua vez a alínea z) do nº1 do Código do Registo Predial que está sujeito a registo “O título constitutivo do empreendimento turístico e suas alterações. “
[5] https://dre.pt/application/dir/pdf2sdip/2013/10/195000000/3066730672.pdf
Contratos de exploração turística
Numa primeira análise somos levados a considerar o contrato de exploração turística (com esta ou outra denominação) que se desenvolve na esfera estritamente obrigacional entre as partes contraentes, não sendo oponível a terceiros.
Nos anos 90 encontramos duas decisões do STJ que abordam o tema:
Acontece que no anterior regime, admitia-se que que nem todas as unidades (frações) estivessem afetas à exploração turística (nº 3 do artigo 1º do Decreto Regulamentar 14/78) o que não se passa com o regime atualmente em vigor.
O regime atualmente em vigor não só impõe que todas as unidades estejam afetas à utilização turística como ainda determina que o “adquirente do direito sobre lote ou de fração autónoma em empreendimento turístico”…sucede ”nos direitos e obrigações do transmitente daquele direito perante a entidade exploradora”[3]
Assim, somos levados a concluir que o contrato de exploração de fração ou lote integrada em empreendimento turístico é oponível ao adquirente, mesmo em venda executiva.
[1] Processo 079887 Nº Convencional JSTJ00007901
[2] Processo: 082312 Nº Convencional JSTJ00029170
[3] , nº8 do artigo 54º
Nos anos 90 encontramos duas decisões do STJ que abordam o tema:
- O acórdão do STJ de 24/04/1990[1] pronunciou-se no sentido de considerar que “o contrato de cessão de exploração turística … não é um contrato de arrendamento nem de locação de estabelecimento comercial mas um contrato típico regulado pelo Decreto 14/78, sem características vinculisticas….
- No mesmo sentido voltou-se a pronunciar o STJ em 13-02-1996[2] quando refere “Desta regulamentação logo se evidencia que estamos perante uma modalidade negocial autónoma, perfeitamente distinta do arrendamento, já que são afastadas as respetivas regras limitativas quanto à renovação obrigatória ou compulsiva.”
Acontece que no anterior regime, admitia-se que que nem todas as unidades (frações) estivessem afetas à exploração turística (nº 3 do artigo 1º do Decreto Regulamentar 14/78) o que não se passa com o regime atualmente em vigor.
O regime atualmente em vigor não só impõe que todas as unidades estejam afetas à utilização turística como ainda determina que o “adquirente do direito sobre lote ou de fração autónoma em empreendimento turístico”…sucede ”nos direitos e obrigações do transmitente daquele direito perante a entidade exploradora”[3]
Assim, somos levados a concluir que o contrato de exploração de fração ou lote integrada em empreendimento turístico é oponível ao adquirente, mesmo em venda executiva.
[1] Processo 079887 Nº Convencional JSTJ00007901
[2] Processo: 082312 Nº Convencional JSTJ00029170
[3] , nº8 do artigo 54º
Perguntas e Respostas
I - Quando o imóvel esteja integrado num empreendimento turístico, deve o agente de execução fazer verter essa informação no anúncio de venda?
- Sempre que conste do registo predial que o imóvel (fração ou lote) está integrado num empreendimento turístico é essencial que se faça constar do anúncio de venda tal circunstância, para que os eventuais adquirentes estejam perfeitamente cientes das limitações inerentes.
- O facto de integrar um empreendimento turístico deve ser especificado no campo de “ónus e limitações”.
- Esta informação deve fazer-se constar “ab initio” no auto de penhora.
- No momento da afixação do edital de penhora (nº 3 do artigo 755º do CPC) o agente de execução deve recolher todos os elementos complementares que permitam concluir pela constituição do depositário e eventual apreensão dos frutos. Entre os elementos essenciais conta-se o título constitutivo, o contrato de cessão de exploração turística e o valor estimado da prestação periódica devida pelo titular daqueles lotes ou frações autónomas (nº 7 do artigo 54º)
II - Encontrando-se registado na conservatória o título constitutivo será fundamento de anulação da venda a falta da advertência no anúncio?
A nosso ver sim. Não especificar que se trata de venda de imóvel integrado em empreendimento turístico parece-nos que será fundamento para que o proponente justifique o desinteresse pelo bem.
III – O contrato de exploração turística é oponível aos eventuais adquirentes na venda executiva?
Sim. Dispõe o nº 8 do artigo 54º que “o adquirente do direito sobre lote ou de fração autónoma em empreendimento turístico, com base no qual tenha sido conferido à entidade exploradora do empreendimento o título referido no n.º 3 do artigo 45.º, sucede nos direitos e obrigações do transmitente daquele direito perante a entidade exploradora”, pelo que ficará obrigado a cumprir o que ali esteja fixado.
IV - Deve o agente de execução, no anúncio da venda, especificar que existe um contrato de exploração turística?
Sim. Não só deve mencionar como deve ser disponibilizado aos interessados, acompanhado do título constitutivo e do valor da prestação periódica.
Os termos do contrato são de extrema relevância para que os eventuais interessados decidam pela compra do bem. Por força do nº 7 do artigo 54º, deve fazer parte integrante dos contratos-promessa de transmissão, bem como dos contratos de transmissão de propriedade de lotes ou frações autónomas que integrem o empreendimento turístico em propriedade plural, uma cópia simples do título constitutivo devidamente registado, cópia simples do título referido no n.º 3 do artigo 45.º, bem como a indicação do valor da prestação periódica devida pelo titular daqueles lotes ou frações autónomas no primeiro ano, nos termos do título constitutivo, sob pena de nulidade do contrato.
V - Quem deve ser constituído fiel depositário da fração penhorada? A entidade que explora o empreendimento?
Se o próprio executado não residir, em permanência, no imóvel penhorado (alínea a) do nº1 do artigo 756º do CPC), parece-nos de todo conveniente que seja constituído depositário o administrador do empreendimento, até porque, conforme dispõe o nº 3 do artigo 57º, “a entidade exploradora do empreendimento deve ter acesso às unidades de alojamento do empreendimento, a fim de proceder à respetiva exploração turística, prestar os serviços de utilização comum e outros previstos no título constitutivo, proceder às vistorias convenientes para efeitos de conservação ou de executar obras de conservação ou reposição”.
Face às especificidades legais do contrato de cessão de exploração turística, entendemos que se pode apelar, com as necessárias adaptações, ao disposto na alínea b) do nº1 do artigo 756º.
VI – Se do contrato de exploração turística resultar alguma obrigação de pagamento por parte da entidade gestora ao executado, deve ser penhorado o direito de crédito?
Sim.
Nos termos do artigo 758º “A penhora abrange o prédio com todas as suas partes integrantes e os seus frutos, naturais ou civis, desde que não sejam expressamente excluídos e nenhum privilégio exista sobre eles.”
VII – Se do contrato de exploração turística resultar que o executado reservou o direito de utilização do imóvel por 365 dias/ano, mas de facto não reside no local, pode o agente de execução decidir promover alteração aos termos do contrato de exploração turística?
Dispõe o artigo 760º do CPC que além dos deveres gerais do depositário, incumbe ao depositário judicial o dever de administrar os bens com a diligência e zelo de um bom pai de família e com a obrigação de prestar contas. No caso de não haver acordo entre o exequente e o executado sobre o modo de explorar os bens penhorados, o juiz decide, ouvido o depositário e feitas as diligências necessárias.
Existe assim enquadramento legal para que o depositário, no caso, a entidade gestora do empreendimento, explore os bens e preste contas dos resultados obtidos.
A ser tomada esta opção, deve ser objeto de decisão do agente de execução, expressamente notificada às partes.
VIII – Deve o agente de execução citar a entidade gestora do empreendimento para reclamar créditos?
Sim.
Dispõe o artigo 786º do CPC que “concluída a fase da penhora e apurada, pelo agente de execução, a situação registral dos bens, são citados para a execução… os credores que sejam titulares de direito real de garantia, registado ou conhecido, sobre os bens penhorados…”
Assim, constando do registo a inscrição de empreendimento turístico (previsto no artigo 55º do Decreto Lei 39/2008 de 07/03) deve o agente de execução citar a entidade administradora do empreendimento turístico para reclamar eventuais créditos, que, por força do nº 4 do artigo 57º e nº 8 do artigo 57º, ambos do Decreto Lei 39/2008 de 07/03, possam ser reclamados nos termos do artigo 786º do CPC.
A identificação da identidade gestora deve ser obtida após a concretização da penhora, aquando da afixação do edital de penhora e constituição de depositário, podendo ainda ser confirmada no sítio de internet do turismo de Portugal em https://rnt.turismodeportugal.pt/RNT/ConsultaRegisto.aspx
IX – E se o título constitutivo de empreendimento turístico não se encontrar registado na conservatória, mas o agente de execução tem conhecimento de que este de facto existe e está devidamente comunicado ao Turismo de Portugal?
Inexistindo registo do título constitutivo de empreendimento turístico, este não é oponível a terceiros, no caso os eventuais adquirentes. Porém, havendo conhecimento de que existe ou pode existir tal possibilidade, o agente de execução deve fazer constar do anúncio de venda advertência nesse sentido, juntando para tal o título constitutivo, o contrato de cessão de exploração turística e o valor da prestação.
X – E se existir registo de titulo constitutivo de empreendimento turístico, mas não existir, de facto, quem assuma a administração/gestão do empreendimento?
Não existe uma gestão de facto, mas tão só de direito, o agente de execução deve evidenciar no processo esse facto, fazendo constar do anúncio de venda os elementos que foram possíveis obter e ainda alertar os interessados da impossibilidade de obter os demais elementos (por exemplo: Faz-se constar que se encontra disponível o título constitutivo, mas não foi possível determinar a existência de contrato de cessão de exploração turística e o valor da prestação mensal)
A consultar
- PAULA, Fernanda, Abreu Oliveira (2014) Instalação de Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural: "Quid Est?", Leya - https://goo.gl/Lm4BUc
- MEIRELES, Luís Filipe Teixeira (2015), Direito do Urbanismo – Empreendimentos Turísticos - https://goo.gl/coUDLB
- Perguntas e frequentes sobre a legislação dos empreendimentos turísticos (versão atualizada em 2014-08-13) https://goo.gl/jNACV8
- Decreto-Lei nº 39/2008 - versão consolidada pode ser consulta em https://goo.gl/cK6lYY
- Decreto Regulamentar n.º 14/78 de 12 de Maio - https://goo.gl/YNE78M
- Despacho n.º 12878/2013 dos Gabinetes da Ministra da Justiça e do Ministro da Economia de 09/10/2013 - https://goo.gl/JGew3Q
- Parecer do IRN 88/2011 SJC-CT – Edificação por fases. Registo da propriedade horizontal e do título constitutivo de empreendimento turístico em propriedade plural - https://goo.gl/kf4d4j
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 079887, nº convencional JSTJ00007901 de 26/04/1990 - https://goo.gl/rfuCiR
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo 082312, nº convencional JSTJ00029170 de 13/02/1996 - https://goo.gl/RxFrTe
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 653-13.0TVLSB.L1-8 de 12-03-2015 - https://goo.gl/zMBlld
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, processo 4356/10.9TBPTM.E1 de 16-01-2014 - https://goo.gl/4Lg10A
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 1226/11.7TVLSB.L1-1 de 10-11-2015 - https://goo.gl/5wKk9h
Exemplos:
Certidão predial (fração autónoma)
Certidão predial (prédio mãe) – inscrição de propriedade horizontal
Consulta ao site do turismo de Portugal
