Pode ser aceite qualquer proposta em negociação particular, tendo sido frustrada a venda por carta fechada?

9/9/2013

Não.
Só poderão ser aceites propostas de valor superior a 85% do valor base (n.º 2 do artigo 816.º).
Exemplo:
Se depois de fixado um valor base de 100.000,00 € (valor mínimo para aceitação de propostas - 85.000,00 €) se vier a verificar mais tarde que não é possível encontrar comprador, tal poderá indiciar que o valor de mercado é inferior ao que foi inicialmente determinado.
Assim, deverá ser tomada nova decisão de venda na qual se justifique (por determinação do agente de execução ou por intervenção de perito) que o valor de mercado é inferior a 100.000,00 € (por exemplo 60.000,00 €).
Deverá ser marcada nova venda por proposta em carta fechada, anunciando-se agora como valor base 60.000,00 € e valor mínimo 51.000,00 €, dando-se assim nova oportunidade aos eventuais interessados em apresentas propostas.

Manuel Vaz de São Payo

11/9/2013 02:54:25 am

Relativamente a esta questão é meu entendimento que a determinação do valor base para a venda judicial por propostas em carta fechada, estabelece também o valor mínimo de venda (art. 889º n.º 2 do CPC) a considerar na venda por negociação particular.

2. Esta modalidade de venda vem em consequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, em virtude da ausência de quaisquer propostas. É evidente que na venda por negociação particular se estabelece um prazo inicial para que o encarregado de venda encontre interessados que apresentem propostas acima do valor mínimo (85% do valor base). Porém, muitas vezes não é possível encontrar propostas por esse valor, adequando-se então o valor de venda ao mercado, ou seja, às ofertas obtidas, mediante a prévia autorização das partes, notificadas para o efeito, quanto à aceitação da oferta mais elevada obtida pelo encarregado de venda.

3. Ora, se fosse imperativa a manutenção de um limite mínimo não traria benefício algum para a resolução da execução a passagem para a modalidade da venda por negociação particular, mantendo-se a mesma rigidez da venda judicial.

4. Na negociação particular abre-se a possibilidade de sondar directamente o mercado, mediante a procura de propostas, podendo ser negociado o valor de venda. Se assim não fosse levaria a que as execuções se prolongassem indefinidamente, com os imóveis presos a um preço fictício e insusceptível de merecer o interesse de eventuais compradores, mesmo após uma nova avaliação.

5. Cabe, pois, ao Agente de Execução, em face de uma proposta transmitida pelo encarregado de venda, decidir da venda depois de ouvidas as partes, podendo estas sempre reclamar directamente para o Mmo. Juiz que, sem possibilidade de recurso, autorizará ou não a venda (podendo também determinar a avaliação do imóvel).

7. Este entendimento tem sido seguido pelos Tribunais Judiciais desde a reforma do processo civil de 1995, sendo sufragado também pela Jurisprudência, de que é exemplo o Acórdão que sumariamos:

Acórdãos TRC

Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

Processo:

801/06

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Nº Convencional:

JTRC

Relator:

HELDER ROQUE

Descritores:

EXECUÇÃO
VENDA EXECUTIVA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
NULIDADE PROCESSUAL

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Data do Acordão:

04/26/2006

Votação:

UNANIMIDADE

Tribunal Recurso:

COMARCA DE FIGUEIRA DA FOZ

Texto Integral:

S

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Meio Processual:

AGRAVO

Decisão:

CONFIRMADA

Legislação Nacional:

ARTIGOS 668.º, N.º 1, B); 886-A; 895.º, N.º 2; 904.º, C) E 905.º, N.º 1 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

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Sumário:

1. O credor reclamante com garantia real, por não ser titular do direito real de preferência, quer legal, quer convencional, não tem que ser notificado para declarar se pretende exercer o seu direito de aquisição do bem vendido, por negociação particular, quando o encarregado da venda já dispuser da oferta de preço que, por despacho judicial, está autorizado a aceitar.
2. O artigo 886º-A, do CPC, é uma disposição de carácter genérico, destinada a disciplinar o mecanismo da venda executiva, logo no início da fase do pagamento, mas que já se não aplica à venda por negociação particular que resulta da convolação da venda por meio de propostas em carta fechada, em que apenas se impõe a obrigatoriedade de serem ouvidos os interessados presentes, para além de só ter cabimento na fase da determinação da modalidade da venda e do valor base dos bens a vender, e não já no momento da consumação da venda.

3. Não carece de falta de fundamentação a decisão em que o Tribunal, apesar de não ter desenvolvido um raciocínio lógico, indicando as premissas de que partiu para chegar ao resultado obtido, nem especificado a disposição legal em que se estribou, não deixou de referir, implicitamente, os pressupostos subjacentes à decis&a

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